Il prezzo della casa è solo il punto di partenza. Quando si acquista un immobile in Italia, ci sono decine di costi aggiuntivi che molti compratori sottovalutano. In questa guida trovi la lista completa per non avere sorprese.
Quanto costano le spese accessorie nell'acquisto di casa?
Come regola generale, considera di avere tra il 10% e il 15% in più rispetto al prezzo di acquisto per coprire tutte le spese accessorie. Questo significa che per una casa da 200.000 €, devi mettere in budget almeno 20.000-30.000 € extra.
Le macro-categorie di spesa sono:
- Imposte e tasse
- Spese notarili
- Commissioni d'agenzia
- Spese di mutuo
- Costi di cambio di utenze e messa a norma
- Spese condominiali e di gestione iniziale
Quali imposte si pagano quando si compra casa?
Le imposte variano in base al tipo di acquisto (prima o seconda casa) e al venditore (privato o impresa):
| Imposta | Prima casa da privato | Prima casa da impresa | Seconda casa da privato |
|---|---|---|---|
| Imposta di registro | 2% del valore catastale | 200 € (fisso) | 9% del valore catastale |
| Imposta ipotecaria | 50 € (fisso) | 200 € (fisso) | 50 € (fisso) |
| Imposta catastale | 50 € (fisso) | 200 € (fisso) | 50 € (fisso) |
| IVA | Non applicabile | 4% del prezzo | Non applicabile |
Attenzione: per l'acquisto prima casa, le agevolazioni si perdono se non si stabilisce la residenza entro 18 mesi dall'acquisto.
Quanto costa il notaio?
Le spese notarili sono una delle voci più significative. Dipendono dal valore dell'immobile e dalla complessità dell'atto. In media:
- Atto di acquisto: 1.500-3.500 €
- Atto di mutuo (rogito ipotecario): 800-1.500 € (spesso incluso nel contratto con la banca)
- Totale stimato: 2.000-4.500 €
I prezzi dei notai non sono fissi ma si basano su tariffe orientative. Puoi richiedere preventivi a più professionisti. Si stima che il 30-40% dei notai sia disposto a negoziare le proprie spettanze entro i limiti di legge.
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La commissione dell'agenzia immobiliare
Se hai acquistato tramite un'agenzia immobiliare, dovrai pagare una provvigione d'agenzia che nella pratica italiana varia tra il 2% e il 3% + IVA del prezzo di acquisto (più l'eventuale quota a carico del venditore).
Esempio: per una casa da 250.000 €, la provvigione dell'acquirente può essere tra 5.000 € e 7.500 € + IVA (22%), per un totale di 6.100 – 9.150 €.
La provvigione è detraibile fiscalmente (19% su massimo 1.000 €) per l'acquisto della prima casa.
Spese legate al mutuo
Anche se la banca offre il mutuo, ci sono costi aggiuntivi:
- Perizia dell'immobile: 200-500 € (per valutare il valore di mercato)
- Istruttoria: 0-1% dell'importo del mutuo (alcune banche la azzerano)
- Polizza incendio e scoppio: obbligatoria, circa 150-400 €/anno
- Polizza vita: non sempre obbligatoria, 200-900 €/anno secondo età
- Imposta sostitutiva: 0,25% dell'importo del mutuo per prima casa (es. 250 € su 100.000 €)
Spese di gestione iniziale e messa a norma
Spesso dimenticate ma importanti:
- Cambio utenze (luce, gas, acqua): 100-300 € complessivi
- Certificato energetico (APE): già a carico del venditore, ma verificalo
- Eventuali lavori di messa a norma: variabili, verifica prima dell'acquisto
- Manutenzione straordinaria condominiale: chiedi sempre l'estratto conto condominiale e se ci sono delibere per lavori futuri già approvati
Tassa sui rifiuti (TARI) e IMU
Da proprietario, dovrai fare i conti anche con le imposte annuali ricorrenti:
- IMU (Imposta Municipale Unica): non si paga per l'abitazione principale. Per seconde case, varia tra il 0,76% e l'1,14% del valore catastale rivalutato, a seconda del comune
- TARI: varia per comune e dimensione dell'abitazione, tipicamente tra 150 € e 400 €/anno
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Domande frequenti (FAQ)
Qual è la spesa totale per comprare casa a parte il prezzo? Metti in budget tra il 10% e il 15% aggiuntivo. Per una casa da 200.000 € aspettati 20.000-30.000 € di spese accessorie complessive.
Le spese notarili si possono ridurre? Sì, puoi confrontare preventivi tra notai. Le tariffe sono orientative e c'è margine di negoziazione, anche se limitato.
Se compro una casa non di agenzia risparmio sulla provvigione? Sì. L'acquisto diretto dal venditore privato elimina la provvigione d'agenzia. Attenzione però: l'agenzia spesso fornisce garanzie e verifica documentale che da soli dovete gestire tramite un avvocato o geometra.
Posso includere le spese accessorie nel mutuo? Sì, alcune banche permettono di finanziare fino al 100% delle spese notarili e accessorie, ma questo aumenta il LTV e può rendere il mutuo più costoso e difficile da ottenere.
Come verifico se ci sono debiti condominiali sull'immobile? Chiedi all'amministratore di condominio un attestato di regolarità del pagamento delle spese. I debiti condominiali rimangono solidarietà con l'immobile e possono essere trasferiti all'acquirente se non verificati.